- 2010.04.19 Monday
- リフォーム向け瑕疵担保保険販売開始！！
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株式会社日本住宅保証検査機構（ＪＩＯ）は
フォーム工事を実施する場合に工事を請け負った事業者が加入できる
リフォーム工事瑕疵担保責任保険について、
国土交通大臣より認可を取得し、販売を開始されました。
新築と違い、加入は任意ですが
業者の考え方など、触れることができます。
また、構造耐力上の瑕疵に関する場合などは、工事中の検査が必要なため
これまでと比較すると格段に安心できますね。
しかし、注意が必要なことは
現段階では、加入に必要な資格などが非常に緩く
例えば、建設業の許可がなくても
申し込み前の2年間に、住宅の新築工事を1棟以上
又はリフォーム工事を3件以上手がけた実績があればよく
さらに、同じ時期に、自社か他社でその実績を残していた社員がいれば良いとの事です。
さらにさらに、建築士の資格の有無、経営状況は不問！
意味ないじゃないとは、考えないで下さい。先ずは一歩です。
採算面もあることでしょ。こんな制度が販売開始されたことに意義があると思います。
リフォーム工事＝欠陥住宅、悪徳業者
少なくとも、この図式は相当改善されるのではないでしょうか？
リフォームが安心してできるようになることで
日本のストックされている大量の中古住宅の流通が盛んになる。
他の先進国のように、少しでも、生涯に必要な住宅資金が下がれば
もっと、人生に必要な投資が始まると思います。
成熟された国にふさわしい、人生の楽しみ方にお金が使われ、新しい産業が生まれる。
豊かさの意味を本当に実感できる国づくりには
中古住宅の流通が不可欠だと思うのですが・・・・。 - | 田中法人 | 中古住宅 | 09:47 | comments(0) | trackbacks(0) | pookmark |
- 2010.03.11 Thursday
- リノベーションをしている会社
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ここ広島ではまだ市場規模が小さくて
大きくコマーシャルも出来ないけれど
確実に市民権を得てきたリノベーション.
多くの人が目にするのは、大手財閥系企業の現場見学会のチラシ？？
今週のsuumoにはリノベーション特集が掲載されています。
ん〜。斬新。
私が思う斬新なイメージは
その空間提案はもちろんだけれど
何よりも、掲載されているメッセージの表現力。
どの企業にも、それぞれの主張があり、とっても斬新。
こんな感じ方は、新築住宅で慣れ親しんでいるからなの？？
でも、多分そんなことじゃないと思う。
表現方法を見ても、完全に顧客目線。
新しい提案をしたい。
住居とはこうあるべきだ的な表現が随所にある。
この表現は、企業の熱いメッセージに他ならない。
新築しか考えていない人も、一度は見学すべきと思います。
リノベーションを選択する必要は無いけれど
時代の変化を捉え、完全に顧客目線で事業している人たちの熱さを感じ取るべきだと思います。
そこには、きっと住環境に係わる新たな視点を感じ取ることが出来るはずです。 - | 田中法人 | 中古住宅 | 09:46 | comments(0) | trackbacks(0) | pookmark |
- 2010.02.15 Monday
- 全国へ広げてください。
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このマンション、再生マンションです。
自然を破壊することなく、団地の再生をするため事は大変重要だと思います。
特に、地方都市においては
駅前の繁華街でさえ、シャッターが目立ち、空き家が増え
街の魅力は益々衰えるばかり。
商店街の変わりに、大型ストアーが郊外にでき
追いかけるように、街が外へ広がっている。
駅も無く、車が必ず必要な世界が出来上がる。
そこには、新しい道が必要であり、新しい団地が必要だ。
でも、その街には、何も魅力が無く、若い人、年老いた人は
住みやすい、利便性の優れた都会へ移り住む。
そうなれば、病院経営だって、専門店だって経営が成り立たなくなる。
そんな悪循環の繰り返しが、今の日本の地方都市の現実ではないだろうか。
そんな見直しをするには、こんな既存の街、建物を見直すこと。
有効利用できるもの有効利用すべきだと思う。
年老いてゆく街に、新しい世帯が住み着くことで、新しい風が吹く。
そこには、本来の人間として必要な、世代間の交流が生まれ
地域の交流につながるはずだ。
新築にとらわれすぎている業界、日本という国。
せっかくの技術を眠らせないために、既存住宅の再生。
見直しましょう。絶対に必要な選択です。
ＵＲ都市機構 ルネッサンス計画 - | 田中法人 | 中古住宅 | 10:30 | comments(0) | trackbacks(0) | pookmark |
- 2009.09.17 Thursday
- 建物検査（インスペクション）瑕疵担保責任から考える２
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引き続き、皆様に建物検査の重要性について,瑕疵担保責任からの視点で考えてみましょう。
今日の裁判事例は、シロアリ被害による瑕疵担保責任です。
東京地裁 平成１８年１月２０日（判例時報１９５７号 ６７項）（判例タイムズ１２４０号 ２８４項）
要約しますと
買主は、平成１３年６月に業者の媒介で売主代理人業者を介して、業者の所有（競売により取得）する築２１年の土地付戸建住宅を購入しました。リフォーム済みですが築年数が古いことから、現状有姿で売買することが合意されました。
しかし、同年７月、買主は引渡しを受けた後１階和室に虫食いがあることに気づき、床下を確認したところ土台がシロアリの被害にあっていることが判明。
この件に関し、買主は仲介業者、販売代理業者、売主業者を相手に損害賠償の請求する裁判を起こしました。
判決の要旨
�〃膣戮任△襪版Г瓩襪海箸�出来る。
��仲介業者、販売代理業者は、競売の現況調査者に欠陥をうかがわせる記載がなく、土台を見ていないこと、建物被害に付いて特別の知識を持っているとはいえないこと、リフォームがシロアリ被害を隠す為と推認する事は出来ない。また、過失により認識しなかったともいえない。
�Ｃ膕雍伴圈�販売代理業者は�△陵�由により、重要な事実の不告知による不法行為は成立しない
�け�れた瑕疵といわざるえず、売主業者には瑕疵担保責任が認められる。
�ソ�斥期間の起算点は建物の効用が相当程度減殺される事を認識した時点
�γ膕雍伴圓脇段未肪亮韻�あるとはいえないことから、欠陥を認識し、過失により認識しなかったとはいえない。
��仲介業者、販売代理業者に対する請求は棄却、売主業者に対する瑕疵担保責任は補修費、引越し費用、家賃の支払を求める限度で一部認容。
瑕疵と認められ、補修費用などの請求が得れたのは良かったですね。
しかし、この事例の要点をどのように皆様は考えますか？
売主は業者という立場上、瑕疵担保責任を免責とはいかなかったでしょうが、今回のケースが仮に一般の売主であった場合はどうでしょう？
現状有姿であり、瑕疵担保責任免責の特約付で売買契約を締結していたのではないかと考えます。
この判例はシロアリ被害について、床下の土台の調査は宅建業者が行う通常の不動産調査の業務の認定作業ではないと認定したのです。
もしこれが、建築士免許を取得している宅建業者であればどうだったのでしょうか？もし、建築士免許がある宅建業者であれば最低限の注意義務によりこのようなケースは発見できたであろうと判断されるのでしょうか？
売主、買主どちらにとっても、売買契約締結引渡し終了後、思わぬ事態によりトラブルが生じてしまうのは本意ではないはずです。本来、その隠れたる瑕疵が当初に分かっていれば購入しなかったであろう物件かもしれません。購入目的が達成されない事だってあるのです。売主としても、状況を把握してもらったうえで購入してもらいたいはずです。
その解決策は、現時点では売主、買主ともに、自己防衛でしかないのが現状です。（上記判例）
１００％はありえませんが、少しでもリスクを考えるのなら、ちゃんとした調査をする。これに尽きるのではないかと信じて止みません。
その契約の前に、サンクティの建物検査をご検討下さい。 - | 田中法人 | 中古住宅 | 10:00 | comments(0) | trackbacks(0) | pookmark |
- 2009.09.15 Tuesday
- 建物検査（インスペクション）瑕疵担保責任から考える
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不動産売買契約時、瑕疵担保責任という文言がでてきます。
一般的に聞きなれない言葉ですが、不動産取引においては極めて重要な言葉であり、売主、買主ともに熟知しておく必要があります。
昨日、中古住宅における建物検査（インスペクション）についてコメントしましたが、今回のテーマ瑕疵担保責任を通して考えてみても、建物検査（インスペクション）が普及しなければならないと考えています。
そもそも瑕疵とは？⇒一般的に備わっていて当然の一定の性質、性能を有していないという事です。欠陥があるという事ですね。
瑕疵担保責任とは？⇒売買契約において、買主が売主から目的物の引渡しを受けたものの、目的物に隠れた瑕疵があったことが判明した場合、買主がこれを知らず、かつ、そのために契約の目的を達することが出来ない時は、買主は契約の解除をすることが出来る。（民法５６６条５７０条）
《具体的裁判事例》
築１９年の中古住宅に関する売主等の告知義務 平成１６年９月１６日 大阪高裁判決
要旨
屋根・壁の老朽化、床鳴り等について、築後１９年の中古住宅が通常有すべき品質・性能を欠くとは認められず、媒介業者にも調査・告知義務は無いとされた事例です。
概要
�’篌腓聾従�有姿のまま売り渡し、買主は確認のうえこれを買い受けた。
�∧�件状況確認書に記載された内容と異なる瑕疵があった場合で、買主が売主に対して本物件引渡し後２ヶ月以内に発見しかつ通知した場合は、売主は買主にたいして、自己の責任と負担においてその修復をしなければならない。
�Ｉ嫗喟瀏�については、売主は瑕疵担保責任を負わない。
別段、通常の不動産売買であり、どちらか一方が不利であるとかでは無く、一般的な取引と言ってよい事例です。
その後買主は、建物には、屋根、壁の老朽化、床鳴り等の隠れた瑕疵が存在しているとして、損害賠償を請求しました。一審は買主の請求を棄却したため。買主が控訴したケースです。
判決の要旨
�（�件状況確認書の記載内容と異なるものではなく、また、築１９年の中古住宅が通常有すべき品質・性能を欠くとの証拠はない。
��付帯設備について瑕疵担保責任を免除する特例は、免責を主張する事が信義則上許されないと認められる特段の事項がない限り、原則として有効なものであり、仮に売主が付帯設備の瑕疵を知っていたとしても、その事のみでは特段の事情に該当するものとはいえない。
�Ｇ涓雍伴圓蓮�原則として、物件の物的瑕疵については、売主からの聴取等通常の調査方法で知りえるものについてのみ調査告知義務を負うと解するのが相当であり、売主は本件売買契約の媒介にあたり、瑕疵を調査し、告知する義務を負っていたとは認めない。
�ぢ襍�業法上、媒介業者が過去の修繕の経過について告知義務を負うのは、当該建物の維持修繕の実施状況が記録されている場合である。
（制作：国土交通省 運営：不動産適正取引推進機構 抜粋）
中古住宅の売買（個人間）の場合、全てにあてはまる事例です。（業者売主の場合は目的物の引渡しの日から２年以上となる特約をする場合以外の買主に不利となる特約は無効となります。）
では、購入する物件の状況を、不動産取引には精通していても、建築知識には無頓着な宅建業者の担当者に物件の説明を受けたとしても、上記のような心配事の解決にはつながりません。
表示価格が低価格であったとしても、性能が担保されたものでなければ判断しようがないはずです。将来的なライフプランを作成しようにも、何時、どこに、どれだけのお金をかけるべきかの判断材料が必要でしょう。そこには、根拠が必要です。
このようなケースは多分に良くあるケースです。裁判となったからご紹介できるだけです。貴方が上記のような欠陥が発見した場合、損害賠償請求が不可能であれば、自費で修繕するか、我慢するかですね。
事前に分かっていた場合なら、価格交渉の手段となっていたかもしれません。他の良質な物件を購入したかもしれません。もしかしたら新築住宅を購入していたかも知れませんね。
中古住宅が劣悪だから購入には注意しろとは思いません。むしろ築後２５年程度で建物の価値がなくなるような査定の為、検査をすることにより買主にとっては宝物を探せる可能性だってあります。
そのためにも、解決できる手段をとる。という事が必要ではないですか？
その取引の前に、サンクティの建物検査を検討しませんか？ - | 田中法人 | 中古住宅 | 17:18 | comments(0) | trackbacks(0) | pookmark |
- 2009.09.14 Monday
- 建物検査（インスペクション）２
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昨日に引き続き建物調査（インスペクション)についてコメントします。
ちょっと詳細なところまで踏み込んでみますね。
現況検査により認められる劣化事象の状況の判定
�ヾ霑辰里Δ漸鯵阿北未垢詆�分：ひび割れ、欠損、剥がれ
�∧鼻�柱及び梁、基礎のうち屋外に面する部分：ひび割れ、欠損、浮き、剥がれ、腐食
�２虻�：割れ、欠損、ずれ、剥がれ、腐食
�な鼻�柱、梁のうち屋内に面する部分：ひび割れ、欠損、剥がれ、腐食、傾斜、漏水等の跡
�ゲ案發両押С笋譟�欠損、剥がれ、沈み、傾斜
�ε薫罅С笋譟�欠損、剥がれ、腐食
�Ц�裏：ひび割れ、欠損、浮き、剥がれ、腐食
�┳�段：欠損、腐食等、沈み、手すりのぐらつき、支持部の腐食等
��バルコニー：床の防水層の破断、支持部分の欠損、腐食、床の沈み、欠損、腐食、手すりのぐらつき、手すり支持部の腐食
��屋外に面する開口部：建具周囲の隙間、開口不良
��雨樋：破損
��土台及び床組：土台及び床組みの接合部分の割れ
��小屋組み：雨漏り等の跡、小屋組みの接合部の割れ
��給水設備：漏水、赤水、給水流量の不足
��排水設備：漏水、排水の滞留
�闇喊綫瀏�：漏水、排水の滞留
�欝訶鮴瀏�：漏水、赤水
�乙ヽ４控だ瀏�；作業不良、ダクトの脱落
�柿瓦討良�位：他部位の検査を通じて認められる腐朽等
特定現況検査：腐朽等、蟻害
温度・湿度
外気温、湿度測定
室内の温度、湿度測定
小屋裏の温度、湿度測定
床下の温度、湿度測定
含水率
小屋浦木部の含水率：棟木、梁・桁、小屋束
床下木部の含水率：土台、束、大引
傾斜
床、柱壁：X軸、Y軸方向４箇所程度
シュミットハンマーによるコンクリート強度の非破壊検査
鉄筋探査機によるコンクリート配筋検査
↓こんな感じで測定検査をしています
詳しく知りたい方は、サンクティまでお問い合わせくださいね。 - | 田中法人 | 中古住宅 | 09:50 | comments(0) | trackbacks(0) | pookmark |
- 2009.09.13 Sunday
- 建物検査（インスペクション）
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昨日日本の住宅寿命についてコメントしましたが、その中でちょっと触れた、建物検査（インスペクション）について今日はコメントします。
サンクティのホームページでも、『中古住宅という選択』コラムを設けています。今日はもう少し具体的にどんな調査をするのか紹介しますね。
図書との相違点の確認
雨漏り
・外壁の損傷亀裂等の検査
・外部開口周囲の防水検査
・屋根材の破損・亀裂検査
・軒裏の染み・破損・亀裂検査
・雨樋・雨水枡の破損・ゴミの詰まり
・ベランダ・バルコニーの防水層等の検査
・屋根下地材の漏水痕跡の検査
・天上の漏水痕などの検査
構造確認有
・図書上の筋交の有無と位置確認
・筋交金物の有無確認
・図書上の火打ち梁の有無と位置確認
・図書上の火打ち土台の有無確認
・構造・その他の損傷の確認
基礎
・基礎外周の亀裂等の検査
・亀裂・破損・沈下の検査
・コンクリートの配筋検査
・コンクリートの圧縮強度検査
シロアリ
・シロアリ生息、蟻害の検査
温湿度測定
・温湿度測定・湿度測定
・木材の含水率測定
・木部のカビの生息・木材の腐朽菌検査
壁量確認
・X方向（１F)
・Y方向（１F)
・X方向（２F)
・Y方向（２F)
・偏芯率（１F)
・偏芯率（２F)
傾斜の測定
・床・壁・開口部の傾斜・たわみの検査
・外部建具の隙間・動作不良の確認
その他
・火災報知器の設置の有無
・２４時間換気の設定の有無
ざっと、以上のような検査をしていきます。
いかがですか？中古住宅の判定が身近に感じていただけませんか？
リフォームなどを計画の場合は、気になるところだけでも検査すると安心ですね。
↓こんな感じです。
- | 田中法人 | 中古住宅 | 09:47 | comments(0) | trackbacks(0) | pookmark |